Ông Nguyễn Văn H gửi câu hỏi nhờ Luật sư tư vấn có nội dung như sau: Ngày 20/12/2015, ông H và Công ty cổ phần HX ký kết Hợp đồng số 223/HĐMBCH/GREENHOUSE/LMMC để mua bán căn hộ GH1 – 05 thuộc cao ốc greenhouse, tọa lạc tại Hà Đông, Hà Nội với số tiền là 999.598.431 đồng, thời gian bàn giao căn hộ phần thô dự kiến là ngày 30/12/2015, thời hạn giao phần hoàn thiện là ngày 20/3/2016. Thời gian gia hạn tối…
Ông Nguyễn Văn H gửi câu hỏi nhờ Luật sư tư vấn có nội dung như sau:
Ngày 20/12/2015, ông H và Công ty cổ phần HX ký kết Hợp đồng số 223/HĐMBCH/GREENHOUSE/LMMC để mua bán căn hộ GH1 – 05 thuộc cao ốc greenhouse, tọa lạc tại Hà Đông, Hà Nội với số tiền là 999.598.431 đồng, thời gian bàn giao căn hộ phần thô dự kiến là ngày 30/12/2015, thời hạn giao phần hoàn thiện là ngày 20/3/2016. Thời gian gia hạn tối đa cho việc bàn giao căn hộ là 06 tháng kể từ ngày kết thúc bàn giao căn hộ. Ngày 04/1/2016, Công ty HX thông báo gia hạn đến ngày 05/9/2016, ông H đồng ý với việc gia hạn này. Tuy nhiên, đến ngày 13/03/2016, Công ty HX lại thông báo giao căn hộ đến 30/11/ 2016. Ngày 20/04/2016, ông H có văn bản gửi Công ty HX yêu cầu chấm dứt hợp đồng và yêu cầu Công ty trả lại số tiền mà ông H đã đóng tính đến ngày 13/03/2016 là 782.397.667 đồng cùng lãi phát sinh do Công ty HX đã vi phạm hợp đồng tính theo lãi suất quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tính từ ngày 15/09/2016 cho đến ngày xét xử sơ thẩm. Tuy nhiên, phía Công ty đưa ra giải thích sự trì hoãn như vậy là do gặp khó khăn về kinh phí đầu tư nên đề nghị ông H tiếp tục thực hiện hợp đồng và giải thích hợp đồng mua bán căn hộ trên rằng trong trường hợp Công ty kéo dài thời hạn bàn giao căn hộ thì phải trả lãi chứ không quy định chấm dứt hợp đồng.
Hiện nay, Công ty đã có thể bàn giao căn hộ cho ông H nên công ty không đồng ý chấm dứt hợp đồng.
Xin hỏi Luật sư:
1, Ông H có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không và có thể yêu cầu công ty thanh toán số tiền mà ông đã nộp và khoản tiền lãi của số tiền này hay không?
2, Phía công ty giải thích như vậy thì có căn cứ nào để tòa chấp nhận đề nghị của công ty hay không?
Trả lời:
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
Đại diện Luật sư Công ty Luật NewVision xin đưa ra nhận định về trường hợp của ông, như sau:
Thứ nhất, căn cứ để ông có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu công ty có trách nghiệm thanh toán số tiền và phải chịu tiền lãi của số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán:
Căn cứ Hợp đồng số 152/HĐMBCH/GOODHOƯSE/LMMC ngày 20/12/2015 được ký kết giữa Công ty cổ phần HX và ông về việc mua bán căn hộ GH1 – 05 thuộc cao ốc Greenhouse, với số tiền là 998.568.431 đồng,
Thời gian bàn giao căn hộ phần thô dự kiến là ngày 30/12/2015, thời hạn giao phần hoàn thiện là ngày 20/3/2016. Thời gian gia hạn tối đa cho việc bàn giao căn hộ là 06 tháng kể từ ngày kết thúc bàn giao căn hộ.
Căn cứ theo Khoản 5.2 Điều 5 của hợp đồng có quy định công ty được phép gia hạn thời hạn bàn giao căn hộ tối đa là 06 (sáu) tháng kể từ ngày kết thúc thời hạn bàn giao căn hộ. Vấn đề này được diễn giải tại Khoản 5.2.1 và 5.5.2 nhưng bên Công ty HX không chứng minh được đã có văn bản thông báo về việc kéo dài thời hạn bàn giao căn hộ hoặc do Công ty gặp sự kiện bất khả kháng hoặc xuất phát từ điều kiện kỹ thuật thi công, hơn nữa theo Điều 8.3 của hợp đồng thì quy đinh các bên không được coi việc không có khả năng tài chính hoặc khả năng thanh toán là điều kiện bất khả kháng. Tại Điều 5.6 có quy định vào ngày kết thúc thời hạn bàn giao căn hộ mà Công ty không có văn bản thông báo về việc kéo dài thời hạn bàn giao căn hộ thì Công ty phải hoàn trả ngay cho ông H khoản tiền mà ông H đã trả trước cộng với lãi suất 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước…
Theo Luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết giữa Công ty cổ phần HX và ông H ngày 20/12/2015 có giá trị pháp lý, Công ty cổ phần HX vi phạm hợp đồng và ông H có quyền khởi kiện yêu cầu đơn phương, chấm dứt hợp hợp đồng.
Thứ hai, Trường hợp Công ty HX đưa ra giải thích về hợp đồng mua bán căn hộ cho rằng trong việc Công ty kéo dài thời hạn bàn giao căn hộ thì phải trả lãi chứ không quy định chấm dứt hợp đồng, và hiện tại, Công ty đã có thể bàn giao căn hộ cho ông H nên không đồng ý chấm dứt hợp đồng.
Giải thích theo như Công ty HX như trên thì căn cứ vào Khoản 8 Điều 409 Bộ Luật dân sự về giải thích hợp đồng dân sự có quy định: “Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế”(bên mạnh thế được hiểu là bên Công ty HX), do vậy tính đến ngày 13/03/2016, ông H đã thanh toán cho Công ty tổng số tiền 782.397.685/ 999.598.431 =77,54%, nhưng Công ty lại thông báo 30/11 mới có thể bàn giao căn hộ. Nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của Công ty HX.
