TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ Gần đây, báo Thanh tra đăng loạt bài phản ánh vụ việc “không còn đất vẫn được cấp sổ đỏ”, cho biết: Vợ chồng bà Vương Thu Hòa, Phạm Quang Đài, có thửa đất số 29b, tờ bản đồ số 5, diện tích 194m2, tại tổ 37, cụm 5, phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội đã sử dụng ổn định gần 10 năm; trên đất có ngôi nhà cấp 4 diện tích 50m2. Bằng hợp đồng chính (ngày 12/5/2003) và…
TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ
Gần đây, báo Thanh tra đăng loạt bài phản ánh vụ việc “không còn đất vẫn được cấp sổ đỏ”, cho biết: Vợ chồng bà Vương Thu Hòa, Phạm Quang Đài, có thửa đất số 29b, tờ bản đồ số 5, diện tích 194m2, tại tổ 37, cụm 5, phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội đã sử dụng ổn định gần 10 năm; trên đất có ngôi nhà cấp 4 diện tích 50m2. Bằng hợp đồng chính (ngày 12/5/2003) và hợp đồng bổ sung (ngày 24/6/2003), bà Hòa chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Viết Định, Trần Thị Nga 60 m2 (trong tổng số 194m2 thuộc quyền sử dụng của họ). Ngày 15/5/2003, vợ chồng bà Hòa chuyển nhượng nốt diện tích đất còn lại của thửa đất 29b (134/194m2) cho ông Trần Văn Minh. Đối với 60 m2 đất nhận chuyển nhượng từ 12/5/2003, ông Định đều nộp thuế hàng năm, lập hồ sơ thửa đất, xây tường bao quanh, làm cổng riêng biệt và gắn biển số nhà. Năm 2009, ông Định mới được biết ngày 30/6/2003, UBND quận Tây Hồ cấp GCNQSDĐ số 10103132867 mang tên bà Vương Thị Thu Hòa, ghi: “Diện tích đất sử dụng riêng được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ 112,40m2;Diện tích đất không cấp GCNQSDĐ 81,6m2” là sai với thực tế. Cụ thể, ở GCNQSDĐ này, trong 60 m2 đất bà Hòa chuyển nhượng cho ông Định, có 22 m2 thuộc diện tích được cấp trong giấy chứng nhận (cấp “trùm”) và 38 m2 không được cấp trong giấy chứng nhận, vì là “đất lấn chiếm”. Ông Định đã gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu thu hồi GCNQSDĐ số 10103132867, đồng thời đề nghị cấp GCNQSDĐ cho ông đối với 60 m2 đất đã được ông nhận chuyển nhượng từ năm 2003 nhưng không được giải quyết. UBND quận Tây Hồ hướng dẫn ông khởi kiện ra Tòa án; nay vụ việc đang được Tòa thụ lý. UBND quận còn cho biết việc cấp GCNQSDĐ cho ông Định chỉ thực hiện khi có quyết định của Tòa án hủy GCNQSDĐ số 10103132867.
Một số người quan tâm đến vụ việc này hỏi:
Hợp đồng chuyển nhượng 60 m2 đất từ bà Hòa sang ông Định có giá trị pháp lý để hộ gia đình này được cấp GCNQSDĐ đối với toàn bộ 60 m2 đất không?
Hậu quả pháp lý từ việc một số cơ quan và văn phòng công chứng căn cứ GCNQSDĐ số 10103132867 để chứng nhận các hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất không đúng sự thật?
Ý kiến của chúng tôi
- Việc chuyển nhượng 60 m2 đất từ bà Hòa sang ông Định xảy ra trước ngày 1/7/2004 nên có giá trị pháp lý để người chủ mới sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, kể cả trong trường hợp giấy tờ chuyển nhượng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Vấn đề này được quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ: “Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP”.
Như vậy, ông Nguyễn Viết Định nhận chuyển nhượng và sử dụng 60 m2 đất (trong đó, 38 m2 có nguồn gốc đất nông nghiệp bị “lấn chiếm”) từ 12/5/2003 thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ đối với toàn bộ diện tích 60 m2 đất vừa nêu, bởi Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định chỉ trong trường hợp lấn chiếm đất “từ ngày 1/7/2004 trở về sau”, thì người sử dụng mới “không được cấp GCNQSDĐ” (khoản 3, Điều 15). Về nghĩa vụ tài chính, ngày 12/5/2003 là thời điểm ông Định bắt đầu sử dụng 60 m2 đất nhận chuyển nhượng (sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004) nên căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai, hộ gia đình này được cấp GCNQSDĐ nhưng “phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.
Căn cứ hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao tại mục 2.3, các tiểu mục b.1, b.2 và b.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, thì khi xét xử, Tòa án công nhận có hiệu lực đối với hợp đồng được giao kết năm 2003 giữa ông bà Phạm Quang Đài – Vương Thu Hòa với ông bà Nguyễn Viết Định – Trần Thị Nga.
- Luật Đất đai quy định đối tượng được cấp GCNQSDĐ là hộ gia đình, cá nhân “đang sử dụng đất”. Ngày 30/6/2003, UBND quận Tây Hồ đã làm trái pháp luật khi cấp GCNQSDĐ số 10103132867 mang tên Vương Thu Hòa và Phạm Quang Đài trong khi vào thời điểm này, họ không còn là người “đang sử dụng đất” nữa (chính gia đình bà Hòa ngày 10/9/2009 đã có đơn gửi UBND quận Tây Hồ đề nghị hủy GCNQSDĐ số 10103132867 và đề nghị cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông bà Nguyễn Viết Định – Trần Thị Nga theo diện tích họ đang quản lý, sử dụng). Vì vậy, ông Định yêu cầu UBND quận Tây Hồ thu hồi GCNQSDĐ số 10103132867 là có cơ sở, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời bảo vệ tính nghiêm minh của pháp luật.
- Cơ quan, văn phòng công chứng căn cứ GCNQSDĐ số 10103132867 để chứng nhận các hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất không đúng sự thật là vi phạm khoản 2, Điều 12 Luật Công chứng (nghiêm cấm “cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật”). Trong trường hợp này, cơ quan, văn phòng công chứng còn vi phạm nguyên tắc “khách quan, trung thực” quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Công chứng.
Căn cứ Bộ Luật Tố tụng dân sự (Điều 339a), người có quyền, lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng vi phạm pháp luật /.
Nhà báo, Luật gia Nguyễn Chấn
