CÂU HỎI Tôi mua đất với giá 500 triệu đồng và được viết giấy tay xác nhận nhưng không công chứng. Đã gần 2 năm, người bán trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền. Nếu tôi khởi kiện, Tòa án sẽ giải quyết thế nào? (Trần Hoàng Long – Gò Vấp, TP HCM) LUẬT SƯ TƯ VẤN Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho Công ty luật Newvision chúng tôi. Đại diện công ty Luật sư Hồ Thị Thu Hằng…
CÂU HỎI
Tôi mua đất với giá 500 triệu đồng và được viết giấy tay xác nhận nhưng không công chứng. Đã gần 2 năm, người bán trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền. Nếu tôi khởi kiện, Tòa án sẽ giải quyết thế nào? (Trần Hoàng Long – Gò Vấp, TP HCM)
LUẬT SƯ TƯ VẤN
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho Công ty luật Newvision chúng tôi. Đại diện công ty Luật sư Hồ Thị Thu Hằng sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc như sau:
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 167 – Luật Đất đai năm 2013 quy định về Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 129 – Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Viện dẫn các quy định nêu trên, trường hợp của bạn là thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ký kết bằng văn bản nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực. Tuy nhiên bạn đã thực hiện nghĩa vụ của mình đó là thanh toán khoản tiền bằng với khoản tiền thỏa thuận trong hợp đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó (500 triệu VNĐ). Vì vậy, khi bạn có yêu cầu, Tòa án vẫn sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng và yêu cầu bên còn lại thực hiện nghĩa vụ đối với bạn đó là giao mảnh đất đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bạn.
Nếu bạn chỉ mới thanh toán cho bên kia khoản tiền chưa đến hai phần ba của 500 triệu VNĐ, tức chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì khi khởi kiện ra Tòa án, Tòa án sẽ tuyên giao dịch giữa bạn và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. Trong trường hợp hợp đồng vô hiệu, thì các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận, anh sẽ được nhận lại số tiền đúng bằng số tiền anh đã đưa cho bên kia.
Ngoài ra, Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì thiệt hại bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác nếu có.
Thẩm quyền giải quyết: Theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 35 – Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo thủ tục sơ thẩm.
Về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 – Bộ luật dân sự năm 2015) ./.
