Liệu có bị tính phí thuế thu nhập cá nhân khi bán đất thuê nhà
Câu trả lời sẽ được Newvision đáp trả các bạn dưới bài viết sau.

Câu hỏi:

Tôi có hai căn hộ ở Phú Mỹ Hưng đang cho thuê, mỗi căn được 2.000 USD/tháng. Tôi biết là phải đăng ký mã số thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng chưa làm, vì bạn tôi ai cũng có 2, 3 căn hộ cho thuê và không ai đi nộp thuế cả.

Các bạn tôi bảo không biết chuyện thuế này và cho rằng mua đầu tư, mua đi bán lại, có người thì để nhà trống đợi khách mua, có người thì cho thuê, những việc này bên thuế không kiểm soát được do tiền thuê nhà không xuất hóa đơn…

Tôi muốn biết quan điểm vậy có đúng không? Tôi phải làm sao? Mong được hồi âm của luật sư.

(Phạm Hoài Nam – Ý Yên, Nam Định)

 

Trả lời:

 

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho Công ty luật Newvision. Đại diện Công ty Luật sư Hồ Thị Thu Hằng xin đưa ra quan điểm của mình tư vấn cho bạn như sau:

 

cho-thue-nha-co-phai-nop-thue-khong

Cho thuê nhà có phải đóng Thuế thu nhập cá nhân không

 

Trường hợp của bạn là bạn có hai căn hộ đang cho thuê, mỗi căn được 2.000USD/ tháng. Vậy một năm số tiền bạn thu được từ việc cho thuê 2 căn hộ là 48.000USD/năm (tương đương hơn 1 tỷ Việt Nam đồng).

 

Theo Điều 4 – Thông tư số 92/2015-TT-BTC của Bộ Tài Chính quy định về Hướng dẫn thực hiện Thuế GTGT và Thuế TNCN đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh thì:

 

– Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú

 

– Đối với cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thua nhập cá nhân nếu mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống

 

Căn cứ tính thuế: Dựa trên doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu để làm căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

 

  1. Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

+ Doanh thu tính Thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Doanh thu tính Thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

 

  1. Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:

 

+ Với hoạt động cho thuê tài sản tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%

+ Đối với hoạt động cho thuê tài sản tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 5%

 

  1. Xác định số thuế phải nộp:

Số Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

                        Số Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

 

  1. Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

 

Trong trường hợp của bạn, mức thuế cụ thể bạn phải nộp là như sau:

 

  • Thuê Môn bài: Mức nộp 1 triệu đồng/năm;
  • Thuế GTGT: 4.000USD x 5% = 200USD/tháng;
  • Thuế TNCN: 4.000USD x 5% = 200USD/tháng

 

Nguyên tắc khai thuế: (Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 92/2015/TT-BTC)

 

  • Cá nhân nộp thuếkhoán khai thuế khoán một năm một lần tại Chi cục Thuế nơi cá nhân có địa điểm kinh doanh và không phải quyết toán thuế.
  • Cá nhân nộp thuế khoán sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì ngoài việc khai doanh thu khoán, cá nhân tự khai và nộp thuế đối với doanh thu trên hóa đơn theo quý.
  • Cá nhân kinh doanhtheo hình thức hợp tác kinh doanh với tổ chức, tài sản tham gia hợp tác kinh doanh thuộc sở hữu của cá nhân, không xác định được doanh thu kinh doanh thì cá nhân ủy quyền cho tổ chức khai thuế và nộp thuế thay theo phương pháp khoán. Tổ chức có trách nhiệm khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân nộp thuế theo phương pháp khoán tại cơ quan thuế quản lý tổ chức.

 

Hồ sơ kê khai thuế: (Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 92/2015/TT-BTC)

 

Từ ngày 20 tháng 11 đến ngày 05 tháng 12 của hằng năm, cơ quan thuế phát Tờ khai thuế năm sau cho tất cả các cá nhân kinh doanh nộp thuế khoán.

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân nộp thuế khoán cụ thể như sau:

– Cá nhân nộp thuế khoán khai thuế đối với doanh thu khoán theo Tờ khai mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư này.

– Trường hợp cá nhân nộp thuế khoán sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì cá nhân khai doanh thu theo hóa đơn vào Báo cáo sử dụng hóa đơn theo mẫu số 01/BC-SDHĐ-CNKD ban hành kèm theo Thông tư này và không phải lập, nộp Báo cáo sử dụng hóa đơn ban hành kèm theo Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính.

– Trường hợp cá nhân kinh doanh theo hình thức hợp tác kinh doanh ủy quyền cho tổ chức khai thuế và nộp thuế thay thì tổ chức khai thuế thay theo Tờ khai mẫu số 01/CNKD kèm theo Phụ lục mẫu số 01-1/BK-CNKD ban hành kèm theo Thông tư này và bản chụp hợp đồng hợp tác kinh doanh (nếu là lần khai thuế đầu tiên của hợp đồng).

 

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: (Khoản 3 Điều 6 Thông tư số 92/20915/TT-BTC)

 

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân nộp thuế khoán chậm nhất là ngày 15 tháng 12 của năm trước năm tính thuế.

– Trường hợp cá nhân nộp thuế khoán mới ra kinh doanh hoặc thay đổi ngành nghề, quy mô kinh doanh trong năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ mười (10) kể từ ngày bắt đầu kinh doanh hoặc thay đổi ngành nghề, quy mô kinh doanh.

– Trường hợp cá nhân nộp thuế khoán sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với doanh thu trên hóa đơn chậm nhất là ngày thứ ba mươi (30) của quý tiếp theo quý phát sinh nghĩa vụ thuế.

 

Trường hợp không kê khai thuế và nộp thuế:

 

Theo quy đinh tại Điều 161 – Bộ luật Hình sự sửa đổi năm 2009 quy định về Tội trốn thuế như sau:

 

  1. Người nào trốn thuế với số tiền từ một trăm triệu đồng đến dưới ba trăm triệu đồng hoặc dưới một trăm triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại cácđiều 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 164, 193, 194, 195, 196, 230, 232, 233, 236 và 238của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ một lần đến năm lần số tiền trốn thuế hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến hai năm.

 

  1. Phạm tội trốn thuế với số tiền từ ba trăm triệu đồng đến dưới sáu trăm triệu đồng hoặc tái phạm về tội này, thì bị phạt tiền từ một lần đến năm lần số tiền trốn thuế hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

 

  1. Phạm tội trốn thuế với số tiền từ sáu trăm triệu đồng trở lên hoặc trong trường hợp đặc biệt nghiêm trọng khác, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm.

 

  1. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ một lần đến ba lần số tiền trốn thuế.

 

Như vậy, trong trường hợp Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện ra người nào thuộc diện chịu thuế mà không chịu đóng thuế đối với thu nhập từ việc cho thuê nhà theo quy định của pháp luật thì người đó có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại điều 161 Bộ luật Hình sự nêu trên.

 

Một số trường hợp số thuế trốn chưa đủ mức độ để truy cứu trách nhiệm hình sự thì người đó sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, người đó còn bị Nhà nước truy thu thuế đối với phần thuế đã trốn cộng với khoản tiền phạt chậm nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Bạn có thể tải Tờ khai mẫu số 01/CNKD,, tham khảo thông tư Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Thuế GTGT và Thuế TNCN đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh tại đây